תכנית הרבעים של תל אביב והיטל ההשבחה - אליה וקוץ בה 

"אליה" היא הכינוי לזנבו של הכבש, והיא נחשבת למעדן לאניני הטעם. משמעות הביטוי "אליה וקץ בה", כי הדבר טוב ומועיל, אך יש בו חיסרון. כך גם תכנית הרבעים של עיריית תל אביב יפו, היא מקנה זכויות בנייה ונושאת בחובה חיוב בהיטל השבחה, שלעתים אינו מוצדק מבחינה כלכלית.

תיקון 3 א' לתמ"א 38, שטרם אושר, יסדיר את הפרשנות לתמ"א 38 ואת סוגיית היטל ההשבחה. תוכנית הרבעים של תל אביב, בעיקר ברובע 4 ובצירים ראשיים, מקנה זכויות בנייה נוספות על תמ"א 38 וניתן לחייב בגינה בהיטל השבחה.

בקביעת סכום היטל ההשבחה יש להבחין בין בעל דירה, שמגיש בקשה להיתר בנייה, לבין בעל דירה שמוכר את דירתו לרבות זכויות הבנייה, שהתווספו בזכות תוכנית הרבעים.

כאשר בעל הדירה מגיש בקשה להיתר בנייה, הוא מממש, הלכה למעשה, את זכויות הבנייה הנוספות באותו מועד. לשם המשל, אם בעל הדירה מבקש להגדיל את דירתו ב- 20 מ"ר בהתאם לתוכנית הרבעים, ואם נניח שכל מטר רבוע של זכויות בנייה שווה 10,000 ש"ח, אזי ההשבחה היא 200,000 ש"ח, והיטל ההשבחה הוא 100,000 ש"ח.

כאשר בעל הדירה מוכר את הדירה, הוא אינו מממש את זכויות הבנייה הנוספות באותו מועד, ועל שמאי המקרקעין לכלול בחוות הדעת השמאית שתי הפחתות מההשבחה המרבית של 200,000 הש"ח הנ"ל.

ההפחתה הראשונה היא בגין הדחייה הצפויה במועד המימוש של זכויות הבנייה הנוספות. דחייה כזו יכולה להיות בת שנים רבות, משום שמימוש הבנייה תלוי ברצונם של כל השכנים בבניין. צפוי, כי שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יעריך את תקופת הדחייה במימוש במספר שנים ספורות, ואז ההפחתה בסכום היטל ההשבחה תהיה מזערית, ואילו שמאי המקרקעין של הנישום יעריך אותה בשנים רבות מאוד. מספר שנות הדחייה מפחית את סכום היטל ההשבחה ב- 4 עד 5 אחוזים לכל שנת דחייה. ברי, כי שני שמאי המקרקעין עוסקים בספקולציה, משום שלא ניתן לדעת אם זכויות הבנייה הנוספות ימומשו מקץ שנה אחת או שלושים שנה.

ההפחתה השנייה היא בגין ייתכנות המימוש של זכויות הבנייה הנוספות. כך למשל, אם קווי הבניין סמוכים לגבול המגרש, לא ניתן לממש את זכויות הבנייה הנוספות הלכה למעשה, וההשבחה היא אפס.

דבר אחד ודאי, היטל ההשבחה שיושת על מוכרי הדירות בעקבות תכנית הרבעים יסייע לפרנסתם של שמאי המקרקעין, שיידרשו להגיש חוות דעת, ושל הפרקליטים, שיידרשו להגיש עררים לוועדת הערר של היטל ההשבחה וערעורים לבית המשפט.
הוא שאמרנו, אליה וקוץ בה.